Sim, existe lei: no Estado de São Paulo, os extintores de incêndio em condomínios são exigidos pelo Decreto Estadual 69.118/2024 (Regulamento de Segurança Contra Incêndios) e mantidos conforme a NBR 12962:2016 da ABNT. O síndico, como representante legal do condomínio, responde por garantir que os equipamentos existam, estejam no local certo e em dia com a manutenção — inclusive perante o Corpo de Bombeiros na renovação do AVCB/CLCB.
O que a lei exige do síndico sobre extintores em condomínio
A obrigação não é genérica: ela vem de normas específicas, e cada uma cobre uma parte do problema.
- Existência e dimensionamento dos extintores — definidos no projeto de segurança contra incêndio aprovado pelo Corpo de Bombeiros, conforme o Decreto Estadual 69.118/2024.
- Manutenção periódica — inspeção, recarga e teste hidrostático, regulados pela NBR 12962:2016.
- Guarda e conservação das áreas comuns — dever do síndico previsto no Código Civil, art. 1.348, que inclui manter o condomínio dentro das normas de segurança.
Na prática, isso significa que o síndico não precisa saber calcular a quantidade exata de extintores por metro quadrado — isso é papel do projeto técnico e da empresa especializada —, mas precisa garantir que o condomínio tenha esse projeto aprovado e que os equipamentos nele previstos estejam sempre disponíveis e revisados.
Qual é “a lei”: Decreto 69.118/2024 e a NBR 12962
É comum ouvir “isso é lei” sem ninguém apontar qual norma, exatamente. Em São Paulo, são duas referências que se complementam:
| Norma | O que regula |
|---|---|
| Decreto Estadual 69.118/2024 | Regulamento de Segurança Contra Incêndios das edificações no Estado de São Paulo — substitui o antigo Decreto 63.911/2018 e define exigências de projeto, equipamentos e vistoria (AVCB/CLCB). |
| NBR 12962:2016 (ABNT) | Inspeção, manutenção e recarga de extintores de incêndio — periodicidade, responsável técnico e critérios de reprovação do equipamento. |
O decreto estadual diz que o condomínio precisa ter extintores adequados ao risco da edificação. A NBR 12962 diz como mantê-los funcionando. Um síndico que só cumpre uma das duas normas ainda está exposto — extintor novo mal posicionado não substitui projeto aprovado, e projeto aprovado não dispensa recarga anual.
Responsabilidade civil e criminal do síndico
O Código Civil (art. 1.348) atribui ao síndico o dever de conservar as áreas comuns e cumprir as normas do condomínio — o que inclui a segurança contra incêndio. Na prática, isso se desdobra em três frentes de risco para quem administra o prédio:
- Responsabilidade civil — o condomínio (e o síndico, em caso de negligência comprovada) pode responder por danos a moradores em caso de sinistro com extintor vencido ou ausente.
- Responsabilidade administrativa — vistoria reprovada, notificação e risco de interdição do AVCB/CLCB pelo Corpo de Bombeiros.
- Responsabilidade criminal — em casos graves de omissão comprovada que resultem em incêndio com vítimas, a responsabilidade pode recair sobre quem tinha o dever de agir e não agiu.
Não existe um valor de multa único e nacional — o valor varia conforme o município, a gravidade da irregularidade e o auto de infração lavrado pelo Corpo de Bombeiros. Por isso, em vez de estimar uma cifra, o caminho seguro é consultar o Corpo de Bombeiros da sua região ou uma empresa especializada antes que a vistoria aconteça.
Quantos extintores o condomínio precisa ter
Não existe um número fixo válido para “todo condomínio” — a quantidade, o tipo (água, pó químico, CO₂) e a distância máxima entre um extintor e outro variam conforme:
- a área construída e o número de pavimentos;
- a classe de risco da edificação (residencial, garagem, área técnica, casa de máquinas);
- o que está definido no projeto de segurança contra incêndio aprovado junto ao AVCB ou CLCB.
É esse projeto — não uma regra genérica de internet — que determina o dimensionamento correto para o seu prédio. Se o condomínio nunca teve um projeto de segurança contra incêndio formalizado, esse é o primeiro passo antes de comprar qualquer equipamento.
Prazos de manutenção que não podem atrasar
A NBR 12962:2016 estabelece uma rotina de manutenção com três frentes, cada uma com prazo próprio:
| Manutenção | Periodicidade | O que verifica |
|---|---|---|
| Inspeção visual (Nível 1) | Mensal | Lacre, pressão, sinalização, acesso desobstruído — geralmente feita pela própria equipe do condomínio. |
| Manutenção Nível 2 (recarga) | Anual | Recarga completa do agente extintor, inspeção interna do cilindro e emissão de laudo técnico por empresa especializada. |
| Teste hidrostático | A cada 5 anos | Pressurização do cilindro para verificar a integridade estrutural, com data registrada no selo do INMETRO. |
Perder o prazo da recarga anual é o erro mais comum — e o mais fácil de flagrar em uma vistoria, já que a data fica registrada na etiqueta do extintor. Se você quer entender a diferença entre cada nível de manutenção com mais detalhe, veja o post sobre níveis de manutenção de extintores.
O que acontece se o condomínio for pego em falta
As consequências práticas para o síndico costumam seguir esta ordem:
- Notificação ou auto de infração do Corpo de Bombeiros durante vistoria de rotina ou renovação do AVCB/CLCB.
- Prazo para regularização — o condomínio recebe um período para corrigir a pendência antes de sanções mais severas.
- Multa, cujo valor é definido caso a caso pelo órgão fiscalizador.
- Interdição em casos graves, com risco de suspensão de atividades do condomínio até regularização.
Fora o risco regulatório, há o risco real: extintor vencido, mal posicionado ou com pressão baixa simplesmente não funciona no momento em que é necessário. A norma existe porque o equipamento perde eficácia com o tempo — não é burocracia.
Quem pode fazer a manutenção dos extintores
A recarga e o teste hidrostático precisam ser feitos por empresa especializada e com responsável técnico habilitado — não por qualquer prestador de serviço do condomínio. Ao contratar, o síndico deve verificar:
- se a empresa emite laudo técnico e etiqueta de manutenção com data e responsável;
- se ela atende à NBR 12962 em todos os níveis de manutenção, não só na recarga;
- se ela orienta também sobre o projeto de segurança contra incêndio e a documentação exigida para o AVCB/CLCB.
Se você ainda tem dúvida sobre o que é esse documento e por que ele trava a renovação do condomínio quando os extintores estão irregulares, o post o que é AVCB explica o processo com mais profundidade.
Checklist rápido para o síndico
- O condomínio tem projeto de segurança contra incêndio aprovado?
- O AVCB ou CLCB está dentro da validade?
- Todos os extintores têm etiqueta de recarga anual em dia?
- Algum extintor está há mais de 5 anos sem teste hidrostático?
- Existe um responsável designado para a inspeção visual mensal?
- Os extintores estão sinalizados e com acesso livre, sem obstrução?
Se qualquer resposta for “não sei”, esse é o ponto de partida da regularização — antes que apareça numa vistoria.
Perguntas frequentes
Extintor vencido é motivo de multa para o condomínio?
Sim. Extintor com recarga vencida é uma das irregularidades mais comuns identificadas em vistorias do Corpo de Bombeiros e pode gerar notificação, multa ou, em casos mais graves, risco à renovação do AVCB/CLCB.
Quem paga a manutenção dos extintores, o síndico ou o condomínio?
O custo é do condomínio, rateado entre os condôminos como despesa comum de segurança. O síndico é responsável por contratar e fiscalizar o serviço, não por pagar do próprio bolso.
O síndico pode responder pessoalmente por falta de manutenção nos extintores?
Pode, em caso de negligência comprovada — especialmente se houver sinistro. O Código Civil atribui ao síndico o dever de conservar as áreas comuns, o que inclui a segurança contra incêndio.
Com que frequência os extintores do condomínio precisam de manutenção?
Inspeção visual mensal, recarga completa (Nível 2) a cada 12 meses e teste hidrostático a cada 5 anos, conforme a NBR 12962:2016.
Todo condomínio precisa de AVCB ou CLCB?
A maioria dos condomínios residenciais em São Paulo precisa de um dos dois documentos, dependendo da área construída e do número de pavimentos — quem define isso é o Corpo de Bombeiros, com base no risco da edificação.
Manter os extintores do condomínio em dia envolve mais do que comprar equipamento: exige projeto aprovado, manutenção no prazo certo e documentação alinhada com o AVCB/CLCB. Para entender melhor cada etapa, veja também os posts sobre o que é AVCB e níveis de manutenção de extintores, ou conheça o serviço completo de AVCB/CLCB da Red Fire.